賃貸経営のこれからを考えたい
このようなご相談お受けします
賃貸事業を安定的にしたい。収益を増やしたい。
「不動産は不労所得」…そんな風に思われがちな賃貸経営ですが、家賃収入からはローンの支払、税金、管理手数料、修繕費などが引かれ、空室が出てくると更に収入が不安定になり頭を悩ませているオーナー様は非常に多くいらっしゃいます。きちんと事業を安定化させる、拡大させるためには、空室を埋めることは勿論ですが経営体制そのものを整えていくことも視野に入れたいところです。長い目で見て安心できる賃貸経営のサポートをいたします。
- 全6戸のうち1戸が空くだけでキャッシュフローが不安定に。
空室のリスクを減らしたい。 - 事業用物件って多い方がいいの？安定化する仕組みが知りたい。
- 管理会社設立（法人化）のメリットや、その方法を知りたい。
- 新たに購入する事業用物件を選定したい。
今の賃貸事業との相性がいい選び方はある？ - 遊休地がある。
アパートを建てるだけじゃなくて、いろいろな提案を聞きたい。
物件を増やせば収益を増やせるため、単純に空室1戸あたりのリスクが押さえられ、経営に余裕が生まれます。もちろん、入居者ニーズなど賃貸のトレンドや、周辺環境など競合の状況などを視野に入れた物件の選定が大変重要です。
また、管理会社（法人）を立ち上げ、家賃は会社の収入にして、オーナー様やそのご家族に給与として支払う方法があります。この方法は所得を分散させることにより高い節税効果が期待できますし、他にも法人として保険に加入できる、相続対策など様々な利点があります。また、資格も不要です。ただし、法人設立にも費用が掛かりますし、法人として払うべき税金もあります。
まずは現状を細かく計算して賃貸事業安定化のための方針を決めていきましょう。
対策の流れ
「30分ですっきり相談会」をご利用ください
ご所有の不動産、賃貸経営の目的、賃貸経営の現状がどのようになっているかお尋ねします。
調査
所有されている不動産を現地確認します。また、謄本など必要書類の調査や、確定申告書等で収支を確認します。
調査内容の分析
所有物件の賃料や、市場性、借入金の内容、減価償却関係を確認して、細かく分析・今後の方針を検討します。
検討結果のシミュレーション
物件を建築・購入して増やした場合、会社を設立した場合のシミュレーションを作成し、方向性を立てていきます。
提案書の作成
事業の拡大、節税、会社設立の提案書をつくり、ご提案いたします。
実行
ご選択いただいた方法を実行します。
税金を減らしたい。
納税にお悩みのオーナー様も多いことと思います。当初の建築費として支出した費用は、減価償却制度を利用すれば、お金を出さずに費用が計上できます。しかし、この制度も設備の減価償却15年を過ぎると、効果がグーンと低下します。いつまでも、納税を回避する魔法ではありません。また、ローンの元金の割合が増えれば、経費にできる金利の割合が減少し、所得税は増加。結果キャッシュフローを圧迫します。
最初はきちんと支払いができていたのに、いつの間にか賃貸事業を続けられない状況にまで追い込まれてしまったケースも珍しくありません。
堅実な方法で節税するには？長期的な視野で取るべき対策は？特に不動産収入が多い方こそ、早い段階で考えることが不可欠です。
- 節税できるところがあるか、収支をチェックして欲しい。
- 所得税が高すぎる。
予定納税で四半期に1度は赤字になる状況が厳しい。 - 法人をつくることでどれくらい節税ができるか知りたい。
- ローンの支払いが減っているのに、所得税が増えて支払いが困難に。
- 入居率は悪くないのに毎月の収支が苦しい。
改善するポイントを知りたい。
借入金返済が進むと費用として計上できる金額も減ってしまいます。立地によって判断は変わりますが、大規模修繕で経費を増やす、または売却してもっと立地の良い場所の物件に買い替える、など資産を組み換えることも一つの方法です。
また、賃貸経営以外の費用が多い場合には金融機関に借入期間や金利交渉を行うことも考えられます。その際、ご自身で交渉されるよりも金融機関との交渉に慣れている不動産会社に依頼すると成功率が高まります。
中には、ローンの返済が困難になってしまってからや、差し押さえになってから相談をされる方も。「恥ずかしい事」とためらわれるより、手が打てるうちに取れる対策を取りましょう。
対策の流れ
「30分ですっきり相談会」をご利用ください
ご所有の不動産、賃貸経営の目的、賃貸経営の現状がどのようになっているかお尋ねします。
調査
所有されている不動産を現地確認します。また、謄本など必要書類の調査や、確定申告書等で収支を確認します。
調査内容の分析
所有物件の賃料や、市場性、借入金の内容、減価償却関係を確認して、細かく分析・今後の方針を検討します。
検討結果のシミュレーション
物件を建築・購入して増やした場合、会社を設立した場合のシミュレーションを作成し、方向性を立てていきます。
実行
納税対策やローンの返済計画を実行します。
老朽化した建物に手を入れたい。
昭和40年ごろの高度経済成長で、それまで田園地帯が多かった東京近郊のエリアでも地方からの集団就職で住宅需要が高まりました。不動産価格も右肩上がりで上がっていくなか、納税対策で賃貸住宅を建てられたオーナー様が多いと思います。その当時の建物が老朽化して、今後どうするか悩まれる方が増えています。「建て替え」も一つの手ですが、「古くからの問題が絡んでいて、解決できない」「法律が変わって建て直すことができない。」などの問題がある場合もあります。
- 接面道路の道路幅が足りず建て替えが出来ない、賃料は下がる一方…。
- 改修すべき？建て替えるべき？
それぞれのメリット・デメリットを知りたい。 - 老朽化には手を入れたいが、自分が高齢になりローンを組む不安がある。
- 建替えや改修の必要があるのはわかるが、既に人が住んでいる場合はどうすればいいの。
接面道路が法定の幅員に足りない場合、道路幅を広げない限りは建て替えができません。道路幅を広げるためには隣接地所有者との交渉が必要となります。また建て替えにあたっては入居者様に立ち退きをお願いする場合もあり、心苦しさを感じていないでしょうか。立ち退き交渉をご自身で行うことも非常に困難です。
どちらのケースでも経験のある代理人に任せることで上手くいく場合があります。経緯を説明してご理解いただくこと、立退き交渉の場合は入居者様の転居先を見つける、家賃補助を役所に相談するなど、できるだけ入居者様に不都合がないよう、配慮することが大切です。過剰な要求をされる場合もありますが、冷静に乗り越えていきましょう。
対策の流れ
「30分ですっきり相談会」をご利用ください
ご所有不動産、賃貸経営の現状、現入居者様の内容をお伺いします。
調査
現地調査、確定申告書等事業収支の内容、役所等へ建築の可否を調査します。
解決策の検討
建替えができるかどうか、改修ができるかどうか、入居者の立ち退きにはどれくらいの費用・期間がかかるか、実行した場合の収支をシミュレーションします。
明け渡し計画
入居者様との賃貸借契約書を確認し、ひとりひとりの明け渡し計画を策定します。
実行
明け渡しをしたり、建替え・改修・売却を行います。
今あるニーズだけでなく、先を見越した賃貸経営を考えたい。
賃貸事業を考えるとき、節税や納税対策はもちろん大切ですが、そもそも入居が決まらなければ事業としては成り立ちません。事業を始めるときは「一括借り上げで安心ですよ」とうたいながら契約更新時に大幅な賃料の減額をする、という企業もあります。地域の管理会社は建てて終わりではなく、最後まで責任をもつためにその場所の賃貸ニーズから現実的なプランをご提示します。
- 少子高齢化で入居希望者が減ってしまわないか心配。将来的な見通しを知りたい。
- 自分で管理しているが、入居者からの苦情や要望が年々増えている。
- 駐車場をアパートにしようと思う。
でも、周りもアパートだらけの立地。
本当に需要があるのか知りたい。
ご入居者の権利意識は強まっており、法律や税制の仕組みも年々変わっていきます。安心して賃貸経営をしていくためにはトラブルは避けたいもの。毎年の法改正や税制改正、賃貸管理の効率的な仕方など情報提供が多く、報告の多い管理会社を選ばれることがおすすめです。
